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事業再生の現場から

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(108)任意売却なら適正価格で売却〜利用継続を可能にするテクニックもある!

無知は罪 「債務のオフバランス化」は事業再生の1つのゴール
前回は、企業が保有する不動産を売却・現金化することによって、貸借対照表から不良債権をなくす(圧縮する)「債務のオフバランス化」についてお伝えしました。
事業再生においては、これの成功が1つのゴールとも言えます。

ただしほとんどの場合は、不動産には担保(抵当権)が設定されています。
例えば、1億円で購入した物件であれば、8,000万円程度まで担保がついていることもあるでしょう。
困ったことに、担保を外し、抵当権を抹消しなければ、物件を売却することはできません。

金融機関:担保のついた金額以下では売りたがらない
通常、金融機関は8,000万円の担保がついている物件は8,000万円以下では売りたがらないものです。
しかしその価格は、市場では通用しません。

そこで、債務者と金融機関が、物件をいくらで売買するかを協議し、折り合いがついた価格で第三者に不動産を売却、所有権を移転させることを「任意売却」と言います。
第三者が支払った購入代金を債務者が金融機関に支払うことで、担保を外す(抵当権を抹消する)ことができます。

市場価格に近い価格で売却可能な任意売却
任意売却は、競売入札が開始される前までに不動産所有者が債権者と合意の上で不動産を売却するため、市場価格に近い適正価格での売却が可能です。
引越にかかる費用が捻出される可能性もあり、競売による裁判所での公示もないので精神的ダメージは少なくてすみます。

任意売却をせずにそのまま放置してしまうと、不動産所有者の意思に関係なく競売にかけられ、入札制度によって最高金額を提示した入札者に売却されます。
そうなれば強制的に退去しなければならなくなるので、これを回避することが重要なのです。

また、任意売却を行うにあたって第三者の協力があれば、現況のまま不動産を利用することも可能です。
この方法については、次回、詳しくお伝えしたいと思います。

[2014.11.6配信]

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