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事業再生に関わる不動産のオフバランス化やセール＆リースバックを支援
事業資金の借入を行う際には、事業所や工場、倉庫、店舗、そして経営者の自宅など不動産を担保に要求されることが多いのです。状況により担保不動産を手放すことも念頭におかなくてはいけません。事業再生途中ではすべてを今まで通りに残すことは不可能なのです。
不動産部では、事業再生に関わる不動産のオフバランス（不動産売却）化やセール＆リースバックなどの提案、支援をします。
任意売却
事業資金や住宅ローンの返済が困難になり、滞納を続けてしまうと最終的には不動産の競売手続きをとられる場合があります。任意売却とは競売入札が開始される前までに所有者が債権者と合意の上で不動産を売却をすることです。
任意売却と競売の違い
＜任意売却＞ ＜競売＞
自宅を手放さなくて済む可能性がある → 自宅を手放さなくてはならない
市場価格に近い価格で売却できる → 市場価格の約２～６割で落札されることがある
引越代金などを確保できり可能性がある → 売却価格はすべて債権者へ
どこにも公表されない → 裁判所に公示され一般に公開される
合意して売る為精神的なダメージが少ない → ダメージが大きい
任意売却をせずにそのまま放置してしまうと不動産所有者の意思に関係なく競売にかけられ、入札制度によって最高金額を提示した入札者に売却されます。そうなれば強制的に退去しなければならないのです。
相談から任意売却完了までの流れ
１．初回面談
２．デューデリジェンス
事業精査と平行して不動産精査を行います。
３．再生計画立案
現状を把握し、どのような再生計画が可能か立案を検討し、不動産の使用継続及び売却を決定します。
４．債権者や利害関係者との調整、交渉
金融機関やローン会社などの債権者と保証人などの利害関係者との調整、交渉をします。
５. 事業再生計画に併せて任意売却
金融機関などへ①任意売却を申し入れ、不動産所有者、債権者、買主の②合意を得て金融機関などに③返済します。その後、不動産の④所有権、⑤抵当権を抹消します。
セール＆リースバック
不動産所有者は第三者に不動産を売却した後、購入した第三者からその不動産を借り受けることをいいます。事業を継続するために店舗・工場等の不動産が必要。家庭不和を避けるため自宅に住み続けたいという特殊な場合に利用します。
不動産所有者は、第三者（協力者、不動産会社、投資会社など）に不動産を合意の上、適正な価格で売却（セール）します。購入は第三者が貸主、元の所有者が借主として不動産を賃貸借契約（リース）し、購入した第三者に賃料を支払いながら不動産の使用を継続します。
相談からセールアンドリースバックの流れ
１．初回面談
２．デューデリジェンス
事業精査と平行して不動産精査を行います。
３．再生計画立案
現状を把握し、どのような再生計画が可能か立案を検討し、不動産の使用継続及び売却を決定します。
４．債権者や利害関係者との調整、交渉
金融機関やローン会社などの債権者と保証人などの利害関係者との調整、交渉をします。
５. 事業再生計画に併せて任意売却
不動産所有者、債権者、買主すべての合意を得て①売却し金融機関などへ②返済します。
６. 事業再生計画に併せて売却を実行
元の所有者が借主として不動産の③賃貸借契約（リース）を結びます
セールアンドリースバックのメリット １．同じ場所で事業を継続することができます。 ２．賃借契約を履行することにより経営者が安心して事業に全力を尽くすことができます。 ３．決算上、オフバランスのメリットがあります。 セールアンドリースバックのデメリット １．残った残債を支払っていく必要があります。 ２．債権者とは引き続き交渉が必要になります。 ３．月々の賃料が今までよりも高くなることもあり、キャッシュが確保できない可能性も出てきます。 経営戦略としてセール＆リースバックを積極的に行なう場合もあります。店舗、工場の不動産を売却、現金化して有利子負債期前返済・圧縮によってバランスシートをスリム化できるという背景にあります。また高収益を生む資産に集中するＲＯＡ*向上させる経営戦略にも変えられ、資金繰りとしての効果もあるのです。 （＊ＲＯＡはリターン・オン・アセットの頭文字で日本語では総資産利益率という意味。企業がどれだけの資産を使って、純利益を上げているかを見る一つの指標です。「純利益」÷「総資産」＝％で計算します。）
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[2010.8.6更新]
