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事業再生関連法規制度等について

社内勉強会

不動産取引に係る税制(税金)、流れ

平成16年より不動産取引に係る税制が大きく変わります。
主なものをまとめると以下のようになります。

  1. 不動産の譲渡税率の引き下げと長期譲渡所得の特別控除(100万円)の廃止 (減税)
  2. 特定居住用財産の譲渡損失と繰越控除の創設 (減税)
  3. 土地建物の譲渡損の損益通算および繰越控除(青色)の廃止 (増税)

1.不動産の譲渡税率の引き下げと長期譲渡所得の特別控除(100万円)の廃止

ポイントの1つ目、譲渡の税率が下がりました。長期で6%、短期では13%の軽減となります。 ただし、長期の場合、100万円の特別控除が廃止となりましたので、譲渡益ベースで約433万 以下で売却した場合には結果として増税になります。


2.特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除(減税)
特定居住用・・・その年1月1日において5年を超えて所有していた住宅

居住用の財産を譲渡した場合、従来はローンの残債のある買換えの場合のみ繰越控除が認められていました。
今回の改正では、買換えの場合はローンの残債の有無は問われなくなりました。
また、買換え以外の場合でも、ローンの残債が売値を上回っている場合、その上回る金額を限度として損益通算・繰越控除が認められます。これは青色申告をしていないサラリーマンでも適用が可能です。

(1)買換えの場合
現行 住宅ローン残※を有する居住用財産を売却し、新たに取得した居住用財産に住宅ローン残を有する場合
譲渡損失をその年、および翌年以後3年間にわたり繰越控除することができる。(青白問わず)
↓
H16改正 売却する居住用財産については、住宅ローン残の有無は問わない。

(2)売却の場合
現行 売却の場合は、損益通算のみで繰越控除はできない。青色の場合は所有が5年以下なら繰越控除できる。
↓
H16改正 借入残高が売価を上回っている場合、その上回る金額を限度として損益通算・3年繰越控除を認める。(青白問わず)

※救済されないケース:所有期間が5年未満で自宅を売却する人。ローンから解放されたい人。


3.不動産の譲渡損の損益通算および繰越控除(青色)の廃止(増税)

今回の改正のカギとなるのがこの項目です。
今までは不動産の損失は給与や事業等の他の所得と損益通算でき、青色申告者の場合は翌年以後3年間の渡り、繰越控除が認められてきました。
しかし、H16年より不動産の損失は不動産と利益としか通算できなくなります。
当然、反対に事業の損失を譲渡の利益と相殺することも出来なくなります。

現行 青色申告者:不動産(居住用・別荘を除く)の譲渡損は、損益通算および繰越控除できる。
白色申告者:上記のうち、損益通算のみ可能。繰越控除は不可。
↓
H16改正 青・白共通:土地建物の譲渡損に関して、損益通算・繰越控除は認めない。ただし内部通算は可能。

※救済されるケース:他の不動産で売却益がある場合。


損益通算と繰越控除の仕組み



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