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不動産の移転にかかる税金 ---平成１６年度税制改正（案）について---
平成16年度税制改正（案）について
「個人の不動産取引に係るもの」
ポイント
- 分離課税の譲渡税率の引き下げと長期譲渡所得の特別控除（１００万円）の廃止
- 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
- 土地建物の譲渡損の損益通算および繰越控除（青色）の廃止
１．分離課税の譲渡税率の引き下げと長期譲渡所得の特別控除(100万円)の廃止
| ― 税金の比較 ― | |
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| 例） Ａさんは○年所有していた土地を2,000万円で売却した。 ○年前の取得費は900万円で、売却に際して仲介手数料100万円を支払っている。 |
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| 現行 | 長期： ｛（2,000万円−1,000万円）−100万円※｝×26％ ＝ 234万円 |
| 短期： （2,000万円−1,000万円）×52％ ＝ 520万円 | |
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| Ｈ１６改正 | 長期： （2,000万円−1,000万円）×20％ ＝ 200０万円 ・・・34万の減税 |
| 短期： （2,000万円−1,000万円）×39％ ＝ 390万円 ・・・130万の減税 | |
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※長期の場合は譲渡収入が433万以下の場合は増税。 用語：分離課税 短期と長期 |
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２．特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
| (1)買換えの場合 | |
|---|---|
| 現行 | 住宅ローン残※を有する居住用財産を売却し、新たに取得した居住用財産に住宅ローン残を有する場合。 譲渡損失をその年、および翌年以後３年間にわたり繰越控除することができる。（青白問わず） |
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| Ｈ１６改正 | 売却する居住用財産については、住宅ローン残の有無は問わない。 |
| (2)売却の場合 | |
|---|---|
| 現行 | 売却の場合は、損益通算のみで繰越控除はできない。青色の場合は所有が５年以下なら繰越控除できる。 |
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| Ｈ１６改正 | 借入残高が売価を上回っている場合、その上回る金額を限度として損益通算・３年繰越控除を認める。（青白問わず）。 |
例） Ｂさんは７年前に購入したローンが残っている居住用財産をＨ１６年中に譲渡した。
その後は住宅を購入せず、賃貸マンションに住む予定となっている。
なお、売却代金は1,000万円、取得費は5,000万円、仲介手数料は100万円、ローンの残債は3,000万円。
建物の償却分は600万円であり、Ｂさんの所得は給与（700万円）のみである。。
| （税額の計算） | |
|---|---|
| 譲渡損 | ｛1,000万(売却代金) − （4,400万(取得価額)注 ＋ 100万(譲渡費用)）｝ = △3,500万(譲渡損) 注） 5,000万 − 600万 ＝ 4,400万 ・・・建物の償却分 |
| 損益通算 | 700万 − 3,500万 ＝ △2,800万 →譲渡した年の所得 0 |
| 繰越控除額 | 2,800万 ＞ （3,000万(ローン残債) − 1,000万(売却代金)）＝2,000万 ∴2,000万 |
| （１年後）700万 − 2,000万 ＝ △ 1,300万 → １年後の所得 0 （２年後）700万 − 1,300万 ＝ △ 600万 → ２年後の所得 0 （３年後）700万 − 600万 ＝ 100万 → ３年後の所得 100万 |
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用語：分離課税 短期と長期 |
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３．土地建物の譲渡損の損益通算および繰越控除（青色）の廃止
| 現行 | 青色申告者：不動産（居住用・別荘を除く）の譲渡損は、損益通算および繰越控除できる。 |
| 白色申告者：上記のうち、損益通算のみ可能。繰越控除は不可。 | |
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| Ｈ１６改正 | 青・白共通：土地建物の譲渡損に関して、損益通算・繰越控除は認めない。ただし内部通算は可能。 |
※救済されるケース：他の不動産で売却益がある場合。
損益通算と繰越控除の仕組み
例） Ｃさんは、投資マンションを１部屋所有するサラリーマンである。今回この物件を売却しようと考えている。
なお、マンションはバブルのころに購入したもので、取得価額は8,000万（償却後6,000万）、売却代金は2,000万円、仲介手数料は100万円である。Ｃさんは所有マンションにつき青色申告の承認をうけており、給与所得は1,000万円（うち源泉所得税 150万）である。
（譲渡損の計算）2,000万−（6,000万＋100万）＝△4,100万
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用語：分離課税 短期と長期
