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事業再生関連法規制度等について

社内勉強会

瑕疵担保責任(民法上・宅建業法の条文、期間)

瑕疵担保責任とは?

1) 売買の目的物の瑕疵が契約の時点で既に存在する場合で
2) それが隠れた瑕疵である場合、
3) 買主が、売主に対して、本来あるべき価値との差額を損害賠償請求できる。
4) さらに、瑕疵が重大で契約をした目的を達成できない場合には、契約を解除した上で損害賠償請求をもできる権利を認めた制度をいう。

民法上の根拠条文

【民法第570条】(売主の瑕疵担保責任)
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りではない。

【民法第566条】(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
1) 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は、質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2) 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称したのち地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記した賃貸借があった場合について準用する。
3) 前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。


宅建業法上の条文

【宅建業法第40条】(瑕疵担保責任についての特約の制限)
1) 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は、建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法第566条3項に規定する期間についてその目的物の引き渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2) 前項の規定に反する特約は、無効とする

民法の責任を軽減することになる

【民法の原則】
3年たっても5年たっても、買主が瑕疵を発見してから1年間瑕疵担保を追求できる。

【宅建業法の制限】
買主が瑕疵を発見できずに2年たつと、瑕疵担保責任を追及できなくなる。「1年間のみ」とする特約をするとすべてが無効になり民法の適用となりかえって重くなる。2年までと特約する事は可能。

■ポイント1【売主は無過失責任!

【問】 売主が瑕疵の存在を知らない場合でも責任を負うか?
【答】 瑕疵担保責任は、無過失責任であり、売主は、たとえ瑕疵の存在を過失なくしてしらなくても、瑕疵担保責任を負う。

■ポイント2【売主の軽減特約は無効になりやすい】

【問】 契約で瑕疵担保責任の存続期間を3ヶ月と限定すれば、その期間経過後は売主は瑕疵担保責任を負う余地はないか?
【答】 瑕疵担保の期間を契約で短くしたり、負わない約束をしても、「売主が知っているのに、買主に教えなかった瑕疵」については、民法の原則通りの瑕疵担保責任を負う。

買主が3年後に知れば、知った時から1年間は瑕疵担保責任の追及が可能

■ポイント3【消滅時効の適用はある】

【問】 民法の規定通りに「知ってから1年」瑕疵担保責任が存続する場合、20年たっても30年たっても「瑕疵の存在をしってから1年」は瑕疵担保責任が請求できるのか?
【答】 売買目的物の引渡しの時から10年を経過すると、瑕疵の存在が明らかにならなくとも、瑕疵担保による損害賠償請求ができなくなってしまう。

■ポイント4【宅建業者が売主の場合は要注意】

● 中古物件であっても、瑕疵担保責任を負う期間を2年未満に短くする事ができない。
● 特約で軽減しても、給湯器・エアコンまで最低2年間の瑕疵担保責任を負うことになる。
● 買主も宅建業者の場合は自由に瑕疵担保の特約をする事ができる。『隠れたる瑕疵があっても、一切瑕疵担保責任は負わない』とする特約も有効。

■ポイント5【瑕疵担保責任保険と重要事項に関する宅建業法の改正】
   (平成18年12月20日施行)

【問】 なぜ、「瑕疵担保責任保険」を重説で説明する義務が定められたのか?
【答】 今回の宅建業法の改正は「建築物の安全性の確保を図り良質な住宅の供給を促進する」ために、耐震偽造への対応を含め(財)住宅保証機構の住宅性能保証制度や既存住宅保証制度などにより売主の瑕疵担保責任を保険で保証する制度がとられているかどうかを重要事項として説明する義務が定められた。

罰則も強化されたので要注意


まとめ --結局、瑕疵担保責任についてどう対応すればいいのか?--

1) 売主から売却物件について現況、修繕履歴、事件・事故歴をよくヒアリングし、自らも可能な限り調べる
2) 売主の瑕疵担保責任の要件は『契約時に買主が知っていたか否か』が前提条件になるのだから、とにかく疑わしき内容があれば、契約時に買主に言う!重要事項説明書に書く!


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