不動産取引に係る税制(税金)、流れ

居住用の財産を譲渡した場合、従来はローンの残債のある買換えの場合のみ繰越控除が認められていました。
今回の改正では、買換えの場合はローンの残債の有無は問われなくなりました。
また、買換え以外の場合でも、ローンの残債が売値を上回っている場合、その上回る金額を限度として損益通算・繰越控除が認められます。これは青色申告をしていないサラリーマンでも適用が可能です。

(1)買換えの場合
現行	住宅ローン残※を有する居住用財産を売却し、新たに取得した居住用財産に住宅ローン残を有する場合。 譲渡損失をその年、および翌年以後３年間にわたり繰越控除することができる。（青白問わず）
Ｈ１６改正	売却する居住用財産については、住宅ローン残の有無は問わない。

(2)売却の場合
現行	売却の場合は、損益通算のみで繰越控除はできない。青色の場合は所有が５年以下なら繰越控除できる。
Ｈ１６改正	借入残高が売価を上回っている場合、その上回る金額を限度として損益通算・３年繰越控除を認める。（青白問わず）。

※救済されないケース：所有期間が５年未満で自宅を売却する人。ローンから解放されたい人。

今回の改正のカギとなるのがこの項目です。
今までは不動産の損失は給与や事業等の他の所得と損益通算でき、青色申告者の場合は翌年以後３年間の渡り、繰越控除が認められてきました。
しかし、Ｈ１６年より不動産の損失は不動産と利益としか通算できなくなります。
当然、反対に事業の損失を譲渡の利益と相殺することも出来なくなります。

現行	青色申告者：不動産（居住用・別荘を除く）の譲渡損は、損益通算および繰越控除できる。
	白色申告者：上記のうち、損益通算のみ可能。繰越控除は不可。
Ｈ１６改正	青・白共通：土地建物の譲渡損に関して、損益通算・繰越控除は認めない。ただし内部通算は可能。

※救済されるケース：他の不動産で売却益がある場合。